이 계산기로 할 수 있는 것
집이나 땅을 팔기 전에 세금이 대략 얼마인지 알아야 매도 가격과 시기를 정할 수 있습니다. 이 계산기는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고, 보유기간에 맞는 세율을 적용해 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다. 1세대 1주택 비과세와 12억원을 넘는 고가주택의 안분 계산도 반영합니다.
사용법
- 주택인지 토지인지 고릅니다.
- 판 가격(양도가액), 산 가격(취득가액), 필요경비, 취득일과 양도일을 넣습니다.
- 주택이고 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 체크하고, 실제로 거주한 기간(만 연수)을 넣습니다.
계산 순서와 공식
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대 1주택이면서 양도가액이 12억원 이하면 비과세. 12억원 초과면 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 (소득세법 시행령 제160조)
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 경우 아래 표의 공제율. 고가주택은 공제액에도 같은 비율을 곱합니다.
- 양도소득금액 = 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원 (제103조)
- 세율: 2년 이상 보유는 기본세율 6~45%. 1년 미만은 주택 70%·토지 50%, 1년 이상 2년 미만은 주택 60%·토지 40%이고, 기본세율로 계산한 세액이 더 크면 그 세액 (제104조)
- 지방소득세 = 양도소득세의 10% (지방세법 제103조의3)
장기보유특별공제율 (소득세법 제95조제2항)
| 보유기간 | 일반 (표1) | 1세대 1주택·2년 이상 거주 (표2) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 보유 12% + 거주 공제 |
| 1년 늘 때마다 | +2% | 보유 +4%, 거주 +4% |
| 최대 | 15년 이상 30% | 보유 10년 40% + 거주 10년 40% = 80% |
표2의 거주기간 공제는 거주 2년 이상 3년 미만이면 8%(보유 3년 이상인 경우), 3년부터 1년마다 4%입니다.
기본세율 (소득세법 제55조제1항)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 적용 후 표기 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 과세표준 × 6% |
| 5,000만원 이하 | 15% | 84만원 + 1,400만원 초과분 × 15% |
| 8,800만원 이하 | 24% | 624만원 + 5,000만원 초과분 × 24% |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,536만원 + 8,800만원 초과분 × 35% |
| 3억원 이하 | 38% | 3,706만원 + 1억5천만원 초과분 × 38% |
| 5억원 이하 | 40% | 9,406만원 + 3억원 초과분 × 40% |
| 10억원 이하 | 42% | 1억7,406만원 + 5억원 초과분 × 42% |
| 10억원 초과 | 45% | 3억8,406만원 + 10억원 초과분 × 45% |
기준일 2026-10-27 · 이 날짜에 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문을 기준으로 계산합니다.
계산 예시
예시 1. 국세청 사례: 1세대 1주택 고가주택
2006년 5월 7일 8억원에 취득, 2022년 1월 3일 15억원에 양도, 필요경비 3천만원, 10년 이상 거주.
양도차익 6억7천만원 → 과세대상 양도차익 6억7천만원 × 3억/15억 = 1억3,400만원 → 장기보유특별공제 80% 적용분 1억720만원 → 양도소득금액 2,680만원. 국세청 자료의 금액과 이 계산기의 결과가 같습니다. 이어서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2,430만원, 양도소득세 2,385,000원, 지방소득세 238,500원입니다.
예시 2. 2주택 중 한 채를 판 경우(중과 없음 가정)
2018년 5월 1일 6억원에 사서 2026년 10월 27일 9억원에 양도, 필요경비 2천만원. 보유 만 8년이라 장기보유특별공제 16%(4,480만원). 과세표준 2억3,270만원, 양도소득세 68,486,000원 + 지방소득세 6,848,600원 = 75,334,600원.
예시 3. 토지 7년 보유
1억2천만원에 산 토지를 3억원에 양도, 필요경비 500만원, 보유 만 7년. 양도차익 1억7,500만원에서 장기보유특별공제 14%(2,450만원)와 기본공제를 빼면 과세표준 1억4,800만원, 양도소득세 36,360,000원 + 지방소득세 3,636,000원.
지원하지 않는 경우
- 다주택자 중과세율, 조정대상지역 중과, 비사업용 토지(16~55% 세율), 분양권·조합원입주권, 미등기 양도
- 일시적 2주택·상속주택·동거봉양 등 특례로 1주택으로 보는 경우의 판정 (해당한다고 판단되면 비과세 요건 체크로 계산할 수 있지만, 판정은 직접 확인해야 합니다)
- 상속·증여받은 자산의 취득가액, 환산취득가액, 이월과세, 부담부증여
- 조세특례제한법 감면, 같은 해 여러 건 양도의 합산, 양도차손 통산
- 비거주자, 주택과 부수토지의 보유기간이 다른 경우